Вопрос-ответ: строительная отрасль

Вопрос: В проектной декларации жилого многоквартирного дома перед началом строительных работ были указаны пазогребневые плиты. Однако в ходе строительства дома дольщики квартир заметили, что вместо указанных стен возводятся гипсокартонные межкомнатные стены. И потому застройщиком впоследствии были внесены изменения в проектную декларацию о том, что дом будет сдан с гипсокартонными стенами, хотя в первоначальном варианте декларации было указано, что для возведения стен будут использоваться пазогребневые плиты. Кто должен контролировать внесение изменений в проектную декларацию жилого многоквартирного дома? Правомерны ли эти изменения? Допускается ли вообще внесение каких-либо изменений в проектную декларацию жилого многоквартирного дома при непосредственном проведении строительных работ?

Ответ: В соответствии с ч. 7 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что договор долевого участия должен содержать в том числе и определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона № 24-ФЗ.
В случае существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке.
В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет).
Застройщик вправе и обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Данные изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.

Вопрос: На какой стадии строительства жилого многоквартирного дома проводится экспертиза строительных материалов, в частности цементного раствора для кирпичной кладки балкона жилого дома, поскольку при работе строители вполне могут нарушить состав цементного раствора, ухудшить его качество?

Ответ: В соответствии с ч. 2 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ предметом государственного строительного надзора является проверка в том числе соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации.
Соответствие качества цементного раствора и применяемого при строительстве жилого дома материала (кирпича) подтверждается паспортами качества, предоставляемыми заводами-изготовителями.
При проведении проверок на каждом этапе строительства объекта проверяется исполнительная документация, в составе которой находятся паспорта качества применяемых материалов.
Дополнительно экспертиза цементного раствора для ненесущих ограждающих конструкций строительными нормами не предусмотрена.

Вопрос: Проводится ли экспертиза жилого многоквартирного дома, сданного в эксплуатацию дольщикам? Как проводится экспертиза и что при этом проверяется?

Ответ: В соотвестствии с п. 8 Постановления Правительства РФ от 1 февраля 2006 года № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации» государственный строительный надзор осуществляется органом государственного строительного надзора с даты получения им извещения о начале работ до даты выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям в отношении энергетической эффективности и требованиям в отношении оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (далее заключение о соответствии).
После фактического окончания строительства объекта капитального строительства застройщик или заказчик направляет извещение об окончании строительства. Инспекцией назначается итоговая проверка. Акт итоговой проверки является основанием для обращения застройщика за выдачей заключения о соответствии. Инспекция в течение 10 рабочих дней после получения обращения застройщика выдает заключение о соответствии, а при отсутствии оснований для выдачи заключения принимает решение об отказе в выдаче такого заключения.
После получения заключения о соответствии застройщик обращается в органы местного самоуправления для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
После получения разрешения объекта на ввод застройщик по акту приема-передачи передает квартиру дольщику.
Согласно Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Экспертиза жилого многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию, может быть проведена в частном порядке по инициативе собственника объекта.
Работы по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений вправе проводить специализированные проектные организации, имеющие свидетельство о допуске к соответствующему виду работ (в данном случае работы по обследованию зданий и сооружений).
Состав работ при проведении экспертизы определяется поставленными перед экспертами вопросами и техническим заданием, выданным заказчиком такой экспертизы.