«Обманутые дольщики»: что за этим скрывается?

Гражданин, решивший улучшить свои жилищные условия, на практике сталкивается с целым рядом проблем. Казалось бы, изначально вопрос был несложный - нужно купить квартиру. На рынке вторичного жилья все достаточно просто: выбрал, посмотрел и купил.
А если хочется приобрести квартиру в новом доме? В данном случае возникают определенные нюансы и встает вопрос, что выбрать. Застройщик и проект. В данном случае приобретается не конкретный товар в виде квартиры, а услуга по ее будущему строительству. Гражданин фактически становится участником процесса, не являясь строителем по образованию. При этом никто, за редким исключением, не задумывается о том, что вместе с этим он принимает на себя и все существующие риски строительного рынка. Начнем по порядку.
Современное законодательство запрещает застройщику привлекать финансовые средства дольщиков до получения разрешения на строительство. Что за этим скрывается? Застройщик по умолчанию является юридическим лицом, имеющим финансовые средства для начала строительства, а также земельный участок под строительство, проект строительства, прошедший государственную экспертизу, генерального подрядчика (организацию профессионально подготовленных строителей, которые будут строить дом).
Как ситуация выглядит в реальности? Ряд организаций, работающих на территории Удмуртии, откровенные мошенники. Среди них можно назвать ОАО «Химстрой» и ЗАО «ЭКСПРЕСС», которые брали деньги с покупателей без заключения соответствующего договора на долевое строительство и без предоставления объектов строительства.
Недоумение вызывает тот факт, что люди вкладывали значительные денежные средства, даже не поинтересовавшись документами на строительство! В результате обмануто большое количество людей, квартиры перепроданы по несколько раз, что и где собирались строить и по каким проектам - в итоге вообще не известно. Известны лишь адреса, где собирались деньги. Ситуация очень сложная. Даже при желании помочь, у государственных органов нет для этого юридического основания.
Любое долевое строительство предполагает простой принцип: сначала деньги - потом квартиры. Причем особенностью рынка недвижимости в данном случае является постоянное изменение баланса спроса и предложения - переменный подъем и падение цены. При росте цены, естественно, увеличивается приток средств (традиционно часть квартир покупается на ранних стадиях строительства с целью дальнейшей перепродажи).
Есть еще один нюанс: пик продаж квартир в строящемся доме приходится на стадию высокой степени готовности (когда построена коробка дома, есть крыша и вставлены оконные блоки). В этой ситуации закономерно возникает вопрос: как застройщику построить дом, не продав квартиры? Способ только один - взять кредит в банке. В таких условиях существенное преимущество получает крупная компания-застройщик, имеющая в собственности имущество, недвижимость, которые можно использовать в качестве залога. Помимо этого, у такой компании положительный имидж на рынке, у нее есть перспектива (строится как правило несколько объектов, находящихся в разной степени готовности).

Современное законодательство запрещает застройщику привлекать финансовые средства дольщиков до получения разрешения на строительство. Застройщик по умолчанию является юридическим лицом, имеющим финансовые средства для начала строительства, а также земельный участок под строительство, проект строительства, прошедший государственную экспертизу, генерального подрядчика. 

При строительстве нескольких объектов возможен маневр сил и средств. К сожалению, при сложившихся условиях, когда кредитные ресурсы оказались дороги и недоступны, часть компаний просто «заморозили» строительство. Яркий пример - ООО «КАНТЭК». Единственный дом компания строит по мере продаж квартир. При поступлении средств закупается следующая партия стройматериалов. Когда дом достроят - вопрос риторический.
Всем известно, что любую работу должны делать профессионалы. Жилой дом не апельсин - продали, съели и забыли. Он должен стоять десятилетия, выполняя свою основную функцию - обеспечивать комфортное проживание людей. Вопросы качества строительства, строительных материалов, эксплуатации – это очень серьезные проблемы, которые по определению не могут быть дешевыми.
Есть такое понятие, как себестоимость. В жилищном строительстве она рассчитывается на квадратный метр жилой площади. Если  себестоимость выходит на уровень 24-25 тыс. руб, то такое жилье не может продаваться дешевле 30,0 тыс. руб. Купив квартиру за рубль, «счастливый» обладатель гарантированно столкнется с проблемами. Так, например, компания «Линекс» просто собрала деньги и скрылась, оставив дольщикам часть коробки дома.
Вывод из всего сказанного один. Заключая договор участия в долевом строительстве, гражданин делает очень ответственный шаг и принимает на себя все существующие риски строительного рынка.