Долевое строительство: риски и рекомендации

Вложение денежных средств в недвижимость как на вторичном так и на первичном рынке жилья все также остается актуальным. Но в этой связи возникает целый ряд спорных вопросов и рисков при оформлении документов и заключении договоров. Пристального внимания сегодня заслуживают проблемы, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве.

Рекомендации по этому вопросу редакции журнала предоставил Михаил Юрьевич Чеботарев, заместитель начальника Государственной строительной инспекции при Минстрое УР.
«Покупка квартиры на этапе строительства наряду с плюсами всегда имеет определенный риск. Чтобы свести его к минимуму и обезопасить себя, необходимо правильно выбрать форму договора и грамотно его составить. При заключении договора обращаться следует только к застройщикам с хорошей репутацией и нужно обязательно проконсультироваться с юристом», - прокомментировал Михаил Юрьевич.
С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве. Данный закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с Федеральным законом №214 привлекать денежные средства дольщиков застройщик вправе только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или договора аренды на земельный участок. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Кроме того, с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве земельный участок, принадлежащий застройщику, считается находящимся в залоге у дольщиков. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участника долевого строительства с момента государственной регистрации на объект, что более надежно обеспечивает права дольщиков в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств застройщика.
Также государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве исключает практику «двойных продаж». Закон обязывает застройщика предоставить для ознакомления участникам долевого строительства информацию о себе (учредительные документы застройщика, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы за три последних года, аудиторское заключение за последний год), информацию о проекте строительства (разрешение на строительство, заключение государственной экспертизы проектной документации, проектную документацию, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок).
Проектная декларация публикуется застройщиком в средствах массовой информации или размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за 14 дней до дня заключения в застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган Госрегистрации и в контролирующий орган.
В случае неисполнения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, в иных установленных законом случаях, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор. Тогда закон обязывает застройщика в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Опасная альтернатива
В качестве альтернативы договору о долевом участии в строительстве становится все более распространенным предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, используемым застройщиками для реализации квартир в новых домах. Схема предварительного договора, в отличие от договора долевого участия, является выгодной для застройщика и таит в себе ряд опасностей для покупателя.
Надо иметь в виду, что для заключения предварительного договора не обязательно наличие у застройщика разрешения на строительство жилого дома. Данный договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным в момент подписания его сторонами. Следовательно, не исключается практика «двойных продаж».
Заключая предварительные договора купли-продажи квартиры, застройщик уходит от обязательств построить дом к определенному сроку. Соответственно не предусмотрена неустойка за неисполнение указанного обязательства. После сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию застройщик регистрирует свое право собственности на жилое помещение и только после этого передает квартиру в собственность покупателя на основании основного договора купли-продажи. В случае отказа застройщика заключить основной договор - покупателю необходимо обратиться в суд с требованием о понуждении его к заключению основного договора.
На сегодняшний день также распространены такие формы договоров, как договор инвестирования и договор ЖСК.
При выборе формы договоров по приобретению недвижимости можно однозначно сказать, что потребитель наиболее защищен, когда между ним и застройщиком заключается договор участия в строительстве.
До заключения договора на приобретение квартиры необходимо:
- выбрать застройщика с хорошей репутацией;
- лично ознакомиться с документами, дающими право застройщику на привлечение денежных средств дольщиков;
- разрешение на строительство;
- правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды или свидетельство о государственной регистрации о праве собственности);
- проектная декларация;
- не вносить денежные средства до государственной регистрации договора (или до передачи документов на регистрацию в Регпалату).

Мнение эксперта

Чеботарев М.Ю.:
Ситуация с обманутыми дольщиками для республики является очень актуальной по нескольким причинам. Во-первых, это создает социальную напряженность, возможность различных спекуляций на эту тему, а также дискредитирует участников строительного рынка, потому что если одна компания не может выполнять свои обязательства, люди с недоверием смотрят на другие компании. Для людей, которые собираются приобретать квартиру в новостройках, можно порекомендовать, в первую очередь, внимательно относиться к документам. Второе, обязательно нужно убедиться в наличии земельного участка в собственности, а также у компании-застройщика должна быть безупречная репутация. При этом необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора. Ни в коем случае нельзя идти на обходные схемы, потому что минимальная экономия денежных средств в две тысячи рублей с квадратного метра может обернуться потерей квартиры.