Тенденции многоквартирного домостроения

За последние 1,5 - 2 года в г. Ижевске наметилась очень интересная тенденция - строительство частными лицами многоквартирных жилых домов на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. К сожалению, строгость российских законов в российском законодательстве компенсируется необязательностью их исполнения.
Государство делает все, чтобы снизить нагрузку на бизнес в надежде на его развитие, при этом ограничивая количество контрольных мероприятий. Если человек построил дом для себя и своей семьи, но не смог его вовремя зарегистрировать, объявляется «Дачная амнистия». А если попытаться попутно заработать на этом ? Перспектива заманчивая.
Масштаб проблемы на данный момент впечатляет: в настоящее время установлено 47 объектов недвижимости, имеющих признаки многоквартирности, построенных на участках, выделенных физическим лицам для индивидуального жилищного строительства, 31 дом зарегистрирован, заселен, эксплуатируется. Такие дома в нарушение требований ст. 51 Градостроительного кодекса строятся при отсутствии разрешения на строительство. При их возведении грубо нарушается градостроительное зонирование. В некоторых случаях при строительстве таких домов установлены факты незаконного захвата близлежащей земли. Массовый характер имеют нарушения строительных, противопожарных и санитарных норм.
Как это зарегистрировать? После завершения строительства, пользуясь законом о дачной амнистии, застройщики осуществляют регистрацию многоквартирного жилого дома в собственность по упрощенной схеме как индивидуальные. Происходит это потому, что при регистрации индивидуальных жилых домов до 1 марта 2015 г. разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Регистрация права собственности осуществляется при наличии двух документов: кадастрового паспорта объекта и правоустанавливающих документов на землю. Таким образом, если при составлении кадастрового паспорта «не заметили», что дом многоквартирный, его можно свободно регистрировать - проверять кадастровый паспорт никто не обязан. Законность данной схемы в статье не обсуждается.
После того как дом зарегистрировали, идет его продажа по долям. В результате чего нарушаются права не только жителей соседних участков, но и будущих жильцов, так как в соответствии с нормами гражданского законодательства обладатель доли в общедомовой собственности не может распоряжаться этой долей по своему усмотрению. Продать, сдать в аренду, подарить, поменять эту недвижимость можно будет только с согласия всех владельцев других долей. Несколько примеров: ул. Гончарова, 12а (собственники земельного участка - 2 чел., аренда, собственники недвижимого имущества - 26 чел.); ул. Халтурина, 21 (собственники земельного участка - 1 чел., аренда, собственники недвижимого имущества - 31 чел.; ул. Островского, 40 (собственники земельного участка - 17 чел., собственники недвижимого имущества - 34 чел.).
Такое строительство приводит к увеличению плотности застройки. Там, где ранее проживала 1 семья, заселяются и живут от 12 до 24. В результате происходит увеличение нагрузки на инженерные сети. Даже если застройщик оформляет разрешение на подключение к коммуникациям, то технические условия он получает на индивидуальный жилой дом, а не на многоквартирный, в котором потребление ресурсов будет в десятки раз больше. При сверхнормативной нагрузке как на источники водоснабжения, так и электроэнергии возможно создание аварийной ситуации. В Ленинском районе уже был прецедент, когда система канализации подобного многоквартирного дома не справилась с нагрузкой и началось подтопление всей улицы сточными водами.
Не соблюдаются противопожарные разрывы с соседними строениями, нарушаются нормы по инсоляции соседних участков, а также нормы предоставления приквартирных и приусадебных земельных участков, установленных СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» п.2.10 в размере 60 м2 на одну квартиру. Также в соответствии с СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства» п. 5.3.1 установлены предельные размеры земельных участков, где для многоквартирных домов минимальный размер приквартирных участков на застроенных территориях должен быть площадью 350 м2 для одной квартиры.
По большинству подобных домов много характерных замечаний: отсутствие отмостков, гидроизоляции стен, вентиляции, благоустройства прилегающей территории, огнезащиты стропильных конструкций. В инспекцию уже поступило 6 жалоб по ул. Ленинградской, 84 от собственников, которых не устраивает в данном доме низкое качество и нарушение строительных норм.
При строительстве указанных объектов грубейшим образом нарушаются правила пожарной безопасности. Как правило, такие дома строятся из горючих материалов (каркасно-щитовые) пятой степени огнестойкости, в два и в три этажа. В частности, речь идет о жилых домах по ул. Баранова, 41, Короткой, 138, Ладыгина, 11, Уржумской, 27, Шевченко, 11. Указанные объекты строятся в существующей жилой застройке, где в основном одноэтажные деревянные дома пятой степени огнестойкости. При данных условиях противопожарный разрыв между жилыми домами должен составлять не менее 15 м, а на самом деле по ул. Баранова, 41 он от 4,7 м, до 5,4 м - по ул. Короткая, 138, в некоторых случаях 7,4 м.
При строительстве жилых домов пятой степени огнестойкости не соблюдается нормативная высота здания, которая не должна превышать 5 м. На самом деле высота этих зданий составляет более 10 м. Площадь не должна быть свыше 500 м2, по адресу: ул. Баранова, 41 она составляет более 800 м2.

Застройщики, строящие вместо индивидуальных многоквартирные жилые дома, умудряются в обход Федерального закона №214-ФЗ привлекать денежные средства граждан еще на стадии строительства, заключая предварительные договора купли-продажи. Это противоречит закону.

К строительству многоуровневых квартир предъявляются повышенные требования пожарной безопасности, касающиеся обеспечения путей эвакуации. Из каждой квартиры должно быть два эвакуационных выхода. Ни в одном жилом доме с двухуровневыми квартирами данное требование не выполнено.
Застройщики, строящие вместо индивидуальных многоквартирные жилые дома, умудряются в обход Федерального закона №214-ФЗ привлекать денежные средства граждан еще на стадии строительства, заключая предварительные договора купли-продажи. Это противоречит закону — на такие действия имеют право только застройщики – юридические лица, индивидуальные предприниматели, после полученного в установленном законом порядке разрешении на строительство и при соблюдении всех установленных федеральным законом правил.
Инспекция Госстройнадзора УР считает, что в дополнение к тем мерам, которые в настоящее время предпринимаются, необходимо вести информационно-разъяснительную работу среди населения. Застройщики и риэлторы рекламируют продажу квартир в самовольно построенных объектах капитального строительства,  вводя в заблуждение большое количество граждан.
Только при совместной работе по данной проблеме всех органов власти мы сможем направить строительство подобных домов в цивилизованное законное русло. На данный же момент покупка гражданином недвижимости в данном сегменте рынка представляется достаточно рискованным мероприятием.