Новое в законодательстве в области долевого строительства

К застройщикам, получившим разрешения на строительство после 01.07.2018 г., предъявляются новые требования. 
Из значительных изменений можно отметить  запрет на привлечение денег граждан с использованием жилищных сертификатов, а также жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (при этом уже созданные кооперативы смогут завершить проекты). Исключение — ЖСК, которые строят жилье на государственных или муниципальных землях для льготных категорий граждан, а также кооперативы, созданные в рамках банкротства застройщиков. Теперь о других поправках.

Специализированный застройщик 

Законом вводится понятие «специализированный застройщик». У него должно быть не менее трех лет опыта строительства многоквартирных домов площадью не менее 10 000 м2 в совокупности. 
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства одного или нескольких многоквартирных домов или иных объектов недвижимости при условии, что строительство осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории. 
Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, договорам о комплексном развитии территории, договорам о комплексном освоении территории.
Только при наличии проектной документации и положительного заключения экспертизы этой документации застройщик имеет право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.

Финансовая устойчивость застройщика

Закон отменил требования к величине уставного капитала, заменив  их требованиями к собственным средствам застройщика. У организации должны быть  собственные средства, составляющие как минимум 10 % от планируемой стоимости строительства.
Для исключения возможности нецелевой деятельности введена норма, по которой обязательства застройщика, не связанные со строительством недвижимости в пределах одного разрешения на строительство, не могут превышать 1 % от проектной стоимости строительства.
Кроме того, он должен быть свободен от обязательств по займам, кредитам и ссудам за исключением обязательств по целевым кредитам, связанным со строительством объекта, на которое привлекаются денежные средства дольщиков.  
Принадлежащее застройщику имущество не может использоваться для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных со строительством недвижимости.

Финансовые ограничения застройщика

Застройщик обязан иметь один отдельный расчетный счет в уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство. В этом же  банке должны открыть расчетные счета технический заказчик и генеральный подрядчик. Все расчеты между ними возможны только с  использованием этих счетов. 
Согласно новому закону банки будут контролировать списание денежных средств со счета застройщика более тщательно. Для операции по списанию средств с банковского счета застройщика в уполномоченный банк организация обязана предоставить   кроме распоряжения на перечисление денег договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и т.д., подтверждающие исполнение получателем денежных средств своих обязательств по договору.
Расходы, предусмотренные на содержание самого застройщика, не могут составлять более 10 % от проектной стоимости строительства.. Застройщики помимо ранее установленных целей вправе использовать денежные средства на банковское обслуживание, оплату труда руководителей, специалистов, рабочих, уплату налогов и взносов,  компенсаций и гарантий, предусмотренных ТК РФ, расходы на рекламу, коммунальные услуги, оплату услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика и др. 
Совокупный размер авансовых платежей, направленных на строительство, подготовку проектной документации и инженерных изысканий, строительство сетей инженерно-технического обеспечения не должен превышать 30 % от проектной стоимости строительства. 

Ограничение нецелевого использования средств

По расчетному счету застройщика не допускается совершение операций:
- операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
- операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством  многоквартирных домов;
- предоставление ссуд, займов;
- покупка ценных бумаг;
- операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
- оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.
Состав документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика, устанавливается Правительством Российской Федерации по согласованию с Центральным банком Российской Федерации.
В случае отказа в проведении операции по расчетному счету застройщика (при попытке нецелевого использования денежных средств)  уполномоченный банк должен уведомить об этом контролирующий орган и Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

О счетах эскроу

С 01.07.2018 г. застройщики вправе, а с 01.07.2019 г. обязаны использовать схему счетов эксроу. Счета эскроу открываются в уполномоченном банке. Средства граждан, находящиеся на таких счетах, будут переходить застройщику только после того, как объект сдадут в эксплуатацию. Проценты на сумму этих денежных средств не начисляются, вознаграждение банку — эскроу-агенту — не выплачивается.
Если застройщик принял решение привлекать денежные средства дольщиков с использованием этих счетов, то все участники долевого  строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договора   на счет эскроу.
Для застройщиков, использующих счета эскроу, контролирующий орган выдает заключение о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям.
Контролирующий орган при выдаче заключения о соответствии будет проверять застройщика по вопросам: 
- наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации; 
- в отношении застройщика не проводятся процедуры банкротства; 
- в отношении застройщика отсутствует решение суда о приостановлении его деятельности в качестве  меры административного наказания;  
- застройщик отсутствует в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей);  
- застройщик отсутствует в реестре недобросовестных участников по продаже земельного участка либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Органы управления застройщика

Согласно закону руководителем, главным бухгалтером и участником застройщика не может являться:
- лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти;
- лицо, в отношении которого не истек срок, в течение которого оно считается подвергнутым административному наказанию в виде дисквалификации;
- лицо, которое было привлечено к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, если со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло менее пяти лет;
- лицо, которое в течение пяти лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в уполномоченный орган, осуществляло функции руководителя юридического лица, признанного банкротом;
- лицо, которое владело в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в уполномоченный орган, более 5 % долей  застройщика, признанного арбитражным судом несостоятельным (банкротом).
Ограничения, касающиеся банкротства, распространяются также на физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем 5 %) компанией-застройщиком. 
Закон обязал застройщика в случае смены руководителя или временного назначения единоличного руководителя  в течение трех дней с момента принятия решения  сообщать об этом в контролирующий орган.

Информационная открытость застройщика

Застройщик обязан составлять промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды — первый квартал, полугодие и девять месяцев. Эта отчетность, а также годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность и аудиторское заключение подлежат размещению на официальном сайте застройщика в электронном виде. 
На опубликование на сайте промежуточной отчетности отведено пять календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода, годовой отчетности и аудиторского заключения — 120 календарных дней после окончания отчетного года. Кроме того, эту информацию застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИС ЖС).
Содержащаяся в системе ЕИС ЖС информация  является открытой и общедоступной.  
Застройщики обязаны размещать в системе информацию:
- разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), в строительстве которых принимал участие застройщик (его основное общество или дочерние общества такого основного общества) в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации (то есть застройщик подтверждает наличие опыта строительства);
- разрешение на строительство;
- заключение экспертизы проектной документации;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
- проектную декларацию;
- заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
- проект договора участия в долевом строительстве (других договоров, используемых застройщиком для привлечения денежных средств участников);
- сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
- бухгалтерскую (финансовую) отчетность (включая промежуточную) и аудиторское заключение;
- фотографии, отражающие текущее состояние строительства многоквартирного дома.
Контролирующий орган  размещает в системе:
- информацию о выданных заключениях о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям либо мотивированный отказ в выдаче таких заключений;
- информацию о проведенных проверках деятельности застройщика, предписаниях застройщику, а также сведения о вступивших в законную силу постановлениях контролирующего органа о привлечении застройщика, его должностных лиц к административной ответственности за нарушение требований закона об участии в долевом строительстве;
- информацию о должностных лицах, наделенных полномочиями на размещение информации в системе.
Орган регистрации прав размещает в системе:
 – информацию из ЕГРН о земельном участке, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома, и количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства — размещает в системе информацию об уплате застройщиками обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в отношении каждого объекта долевого строительства.

При подготовке материала использовалась информация Главного управления по государственному надзору Удмуртской Республики — http://igsnur.udmurt.ru.