Как защитить права собственников?

О том, каким образом защитить себя при совершении различных сделок с недвижимостью и предотвратить их изначально, редакции журнала «Промышленная и экологическая безопасность» рассказал Михаил Юрьевич Чеботарев, заместитель начальника Государственной строительной инспекции при Минстрое УР.

Дом введен в эксплуатацию, 
но не оформляется, и квартира не передается
В таких случаях застройщик затягивает оформление окончательного пакета документов, необходимого для регистрации прав собственности для участников инвестиционного проекта, который подается застройщиком или заказчиком строительства в управление ФРС, после чего уже все соинвесторы имеют возможность обратиться в управление ФРС и зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Обратите внимание, региональные власти не могут воздействовать на управление ФРС, так как ФРС — это федеральное ведомство, а не региональное.
В данной ситуации следует обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру (подготовку и механизм см. выше). Условием для предъявления иска о признании права собственности является наличие объекта, на который заявляется требование о признании права собственности, т.е. квартиры. Основанием для обращения в суд также служат положения Главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», признающие за вами право требовать передачи вам квартиры в натуре и признания за вами права собственности на жилое помещение, предусмотренное условиями договора [по образцу согласно Приложению № 11 ). По данному вопросу лучше проконсультироваться с профессиональным юристом.
При обращении в управление ФРС необходимо представить по общему правилу следующие документы (перечень документов может отличаться в зависимости от конкретной ситуации):
1. Две копии судебного решения (заверенные надлежащим образом и вступившие в законную силу).
2.Документы БТИ: экспликация и по-этажный план.
3.Заполненное заявление (бланк заявления можно скачать на сайте управления ФРС или получить в окне приема документов после их проверки должностным лицом).
4.Квитанция на оплату госпошлины.
5.Получить в БТИ характеристики квартиры: экспликацию, поэтажный план, справку о присвоении адреса.
6.Составить исковое заявление о признании права собственности на квартиру.
7.Подать ходатайство о получении судом от органов власти правоустанавливающей документации: инвестиционного контракта с протоколом предварительного распределения квартир, акта сдачи дома в эксплуатацию. Также вы можете потребовать обязать застройщика зарегистрировать право собственности, но в этом случае могут возникнуть проблемы с исполнением решения суда.

Если вы оказались в ситуации «двойной продажи», защита дольщиков происходит в судебном порядке путем признания права собственности. Самой эффективной защитой от двойной продажи является именно своевременное обращение в суд с исковым заявлением.

Двойная продажа
Если вы оказались в ситуации «двойной продажи», защита дольщиков происходит в судебном порядке путем признания права собственности. Самой эффективной защитой от двойной продажи является именно своевременное обращение в суд с исковым заявлением. В случае, когда вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, претендующий на эту квартиру кредитор утрачивает право требовать передачи квартиры. С другой стороны, если квартира еще не передана лицу, имеющему на нее право собственности, и на нее претендуют несколько кредиторов, Гражданский кодекс устанавливает приоритет того из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, чем у других. Если же невозможно установить, чье обязательство, на основе которого предъявляется требование о передаче квартиры, возникло раньше всех, квартира подлежит передаче тому кредитору, который первым позаботился о защите своего права, т.е. предъявил исковое заявление. Однако кредитор, которому должна быть передана вещь, может вместо требования об отобрании квартиры у должника предъявить ему требование о возмещении убытков, ставших результатом нарушения обязанности должника передать ему принадлежащую ему квартиру.
Если вы не «успели», и требования на квартиру были заявлены другим истцом ранее, следует заявить исковые требования о взыскании с застройщика (продавца) убытков в вашу пользу в размере рыночной стоимости квартиры на день обращения в суд и взыскании неустойки по Закону РФ «О защите прав потребителей в РФ».

Дом сдан, но в квартире имеются недоделки и неисправности
Если ваш договор составлен с учетом положений Закона №214-ФЗ, и если переданное вам жилое помещение по качеству не соответствует условиям договора и проектной документации, то вы вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Кроме того, вы вправе, но уже через суд, потребовать расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата уплаченных по договору денежных средств с уплатой процентов за пользование ими в случае:
- существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера (площади) квартиры;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

Согласно п.2.11. Положения о порядке организации эксплуатации лифтов в РФ, при приемке домов-новостроек без выполнения отделочных работ и использовании пассажирских лифтов для перевозки строительных материалов и мусора владелец лифтов должен принять меры к сохранности лифтового оборудования.

Если суд примет решение в вашу пользу, ответчик должен вернуть все расходы, связанные с ремонтом, в т.ч. на экспертизу. После решения суда исполнительный лист передается приставам, и они взыскивают убытки с застройщика. Сам дольщик взыскать убытки не может. Если пристав не смог найти застройщика или последний обанкротился, то деньги, увы, потеряны.
Если ваш дом был сдан с неисправностями, в т.ч. неисправным лифтом, то претензии необходимо направлять строительной организации. По существующим нормативам дом не может сдаваться без лифта. Если же лифт работает, но эксплуатирующая организация его попросту не включает, пока не заселится большинство жильцов, то претензию следует предъявлять непосредственно к данной организации. Никаких нормативов, позволяющих на законных основаниях отключать лифт в сданном в эксплуатацию доме нет.
Согласно п.2.11. Положения о порядке организации эксплуатации лифтов в РФ, при приемке домов-новостроек без выполнения отделочных работ и использовании пассажирских лифтов для перевозки строительных материалов и мусора владелец лифтов должен принять меры к сохранности лифтового оборудования. Декоративная отделка купе, пол, потолок, двери шахты и кабины лифта должны быть защищены от повреждений. В процессе эксплуатации лифта не допускать его перегрузки. Других ограничений использования лифта при заселении домов-новостроек действующими нормативно-правовыми актами не предусмотрено. По всем «недополученным услугам» можно написать претензию управляющей компании.
Мы надеемся, что данный материал помог вам найти ответы на вопросы, касающиеся защиты прав соинвесторов.