Эксплуатация опасных объектов в условиях нового жилищного законодательства

С вступлением в силу нового жилищного законодательства многие, до недавнего времени привычные понятия (такие, как балансовая, ведомственная принадлежность жилищного фонда) исчезли или кардинально поменяли свою суть. Это повлекло за собой некоторую неопределенность в области организации и осуществления контроля безопасного содержания и эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства, в том числе относящихся к категории опасных, так как нормативные законодательные акты, правила, инструкции и т.д. в определении принадлежности объекта и организации, ответственной за безопасную эксплуатацию, базировались именно на этих понятиях.

Действующее законодательство РФ определяет, что основополагающим признаком принадлежности того или иного объекта является собственность.

Чья же собственность инженерное оборудование и системы жизнеобеспечения, в частности, опасный объект — лифтовое оборудование многоквартирного дома?

В ч.3 ст.30 ЖК РФ указано, что собственники жилых помещений (жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, отдельных комнат — ст.15 ЖК РФ) несут бремя содержания данных помещений и общего имущества в многоквартирном доме. Но только собственниками квартир в отношении установления бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме законодатель не ограничивается. В соответствии со ст.39 ЖК РФ бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут и собственники нежилых помещений, находящихся в данном доме. Таким образом, необходимо считать, что обязанность нести бремя содержания своего имущества (ст.210 ГК РФ), равно как и бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст.39 ЖК РФ), — прямая обязанность всех собственников любых помещений в многоквартирном доме. При этом к собственникам в многоквартирном доме относятся не только владельцы помещений, находящихся непосредственно в доме, но и собственники встроенных и пристроенных помещений.

Данные положения законодательства определяют источники финансирования содержания и эксплуатации инженерного оборудования, в том числе лифтового хозяйства, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, но на деле многие собственники не признают свою обязанность содержать это имущество. Ярким примером являются собственники помещений первых и цокольных этажей, а особенно собственники нежилых помещений (магазины, парикмахерские и др. коммерческие организации), которые полностью игнорируют свою обязанность содержания того же лифтового хозяйства дома, в котором они имеют собственность, мотивируя это тем, что данной услугой они не пользуются и вообще имеют отдельный вход. Отказываются принимать во внимание и то, что плата за содержание и плата за пользование лифтом хотя и связанные, но абсолютно разные понятия. Содержание определяет перечень работ и мероприятий, обеспечивающих безаварийную, безопасную, в том числе и для них, эксплуатацию. Пользование — комплекс работ и затрат, обеспечивающих непосредственно эксплуатацию.

С теми, кто «заказывает музыку» (несет бремя содержания), все понятно. Что же с теми, кто ее «исполняет» — эксплуатирующими организациями?

Эксплуатирующая организация — это организация, использующая тот или иной объект, оборудование с целью предоставления какой-либо услуги, производства какого-либо продукта (товара) для получения прибыли от этой деятельности.

Рассмотрим организации, обеспечивающие управление многоквартирным жилым домом. Являются ли управляющие компании, ТСЖ, ЖСК эксплуатирующими организациями?

В соответствии с ЖК РФ собственники в многоквартирном доме принимают на общих собраниях все основные решения по вопросам содержания общего имущества. Управляющие организации, ТСЖ, ЖСК в рамках управления многоквартирными домами осуществляют действия по содержанию общего имущества, исполняя решения собственников помещений в пределах, выделяемых ими на эти цели средств. Необходимо обратить внимание на то, что обязанности управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК по содержанию общего имущества являются не первичными, а лишь производными от обязанностей собственников помещений многоквартирного дома содержать свое имущество. Поэтому выполнение технических, санитарных, противопожарных, других норм и правил должно распространяться не на собственников помещений, а на управляющие компании, ТСЖ, ЖСК только опосредованно, то есть как следствие возложенных на них обязательств, вытекающих из возмездных договоров или из членства в таких организациях. Основной задачей органов управления многоквартирным домом (управляющей компании, ТСЖ, ЖСК) является заключение и сопровождение договоров с поставщиками услуг, подрядными организациями, обеспечивающими содержание и эксплуатацию жилого дома и его инженерного оборудования в рамках средств, выделенных собственниками. Управляющая организация не имеет права производить наценку на услуги, предоставляемые подрядными организациями и поставщиками ТЭР. Исходя из вышесказанного, следует, что управляющая организация не считается эксплуатирующей, так не является выгодоприобретателем в оказании основного перечня жилищно-коммунальных услуг. Единственная услуга, которую оказывает управляющая компания — организация договорных отношений между собственниками и предприятиями — поставщиками услуг и товаров — заключается в том, что стоимость этой услуги определяется собственниками и управляющей организацией и никоим образом не может входить в стоимость других видов жилищно-коммунальных услуг. Рассматривая в качестве примера услугу лифта, ясно видно, что выгодоприобретателями в данном случае являются подрядная организация, получающая за нее оплату и соответственно прибыль, и собственники, имеющие непосредственно услугу. Таким образом, все требования технических, противопожарных, санитарных и т.д. норм и правил, в первую очередь, относятся к собственникам как лицам, обеспечивающим финансирование выполнения этих правил, и к подрядной организации, обеспечивающей соблюдение этих правил опять на возмездной основе.

На сегодняшний день картина контроля за выполнением технических норм и правил со стороны Ростехнадзора несколько искажена. Все требования предъявляются только к управляющей организации. Это обусловлено тем, что до недавнего времени существовало финансирование ЖКУ из бюджетов местных образований, соответственно муниципалитеты определяли управляющую компанию и, по сути, являлись собственниками и заказчиками. В нашем городе была единственная управляющая компания (ГЖУ), которая, учитывая объемы обслуживаемого жилищного фонда, могла безболезненно для себя и потребителей обеспечить выполнение требований Ростехнадзора, например, наличие квалифицированного, аттестованного персонала при эксплуатации опасных объектов (лифт). ГЖУ, по сути, являлось потребителем услуги, тут срабатывало неверное применение понятия муниципальная собственность всего дома и якобы балансовая принадлежность ГЖУ.

Сейчас же управляющих компаний различных форм собственности с каждым днем становится все больше, и обеспечение выполнения всех правил становится не просто затруднительной, но практически невыполнимой задачей, поэтому без пересмотра подходов и методов к ее выполнению не обойтись. Простые карательные санкции ни к чему не приведут. Необходимо четко определить порядок взаимодействия и разграничить ответственность.